Quando la generosità fa rima con nullità

Ebbene sì. Torna con prepotenza alla ribalta il tema della nullità del mutuo fondiario per eccessiva ‟generosità”.

Con sentenza del 30 ottobre 2014 il Tribunale di Firenze è intervenuto sul tema delle conseguenze connesse alla violazione del limite massimo di finanziabilità stabilito dall’art. 38 del Testo Unico Bancario (il ‟TUB”) per il credito fondiario, ovverosia i ‟finanziamenti a medio e lungo termine garantiti da ipoteca di primo grado su immobili”. E lo fa in grande stile, disattendendo i principi di diritto espressi dalla Corte di Cassazione non più di un anno fa (Cassazione civile, sez. I, 28 novembre 2013, n. 26672), che sembravano avere fissato un punto fermo nel dibattito sul tema.

Come forse noto ai più, l’ammontare massimo finanziabile per il credito fondiario è fissato attualmente (Delibera CICR del 22 aprile 1995 emanata in attuazione dell’art. 38 del TUB) nell’80% del valore dei beni ipotecati o del costo delle opere da eseguire sui beni medesimi. In altri termini, se il bene da ipotecare ha una valore (di mercato) pari a 100, il credito massimo finanziabile è pari a 80, non un centesimo di più.

Gli orientamenti giurisprudenziali: in tale contesto, si era affermata una tesi giurisprudenziale secondo cui il superamento del limite massimo di finanziabilità determinerebbe la nullità del contratto di finanziamento e, conseguentemente, anche la nullità della garanzia ipotecaria. Secondo tale orientamento, la disciplina prevista dall’art. 38 del TUB e, più in particolare, dalla Delibera CICR del 22 aprile 1995, sarebbe infatti di natura imperativa in quanto posta nell’interesse della collettività, a garanzia della stabilità del mercato del risparmio e del credito, e dunque inderogabile dalla libertà negoziale dei privati.

Tale orientamento, che aveva riscosso notevoli critiche, sembrava essere stato definitivamente superato dalla citata sentenza della Corte di Cassazione, che aveva precisato che il limite di finanziabilità altro non era che una norma di buona condotta, orientata alla tutela dei requisiti di patrimonialità delle banche, la cui violazione poteva al più comportare l’irrogazione di sanzioni amministrative, ma in nessun caso la nullità del finanziamento e, soprattutto, della garanzia ipotecaria.

La sentenza del Tribunale di Firenze, tuttavia, ha ritenuto di disattendere l’orientamento della Corte di Cassazione ed ha riproposto con forza il precedente orientamento: la banca è troppo ‟generosa”? Il contratto di finanziamento è nullo.

Quali conseguenze: al di fuori dell’ambito fallimentare, questo orientamento ha scarsissima rilevanza pratica, dal momento che la declaratoria di nullità del finanziamento costringerebbe il beneficiario a restituire immediatamente l’intero importo erogato e, quindi, nessun soggetto finanziato avrebbe un interesse concreto a far valere in giudizio la nullità del contratto. Insomma, si tratterebbe di una vittoria di Pirro.

Al contrario, in ambito fallimentare, questo orientamento ha un effetto traumatico. La nullità del finanziamento, e quindi anche della garanzia ipotecaria, determina infatti la perdita del privilegio in sede di classificazione dei crediti insinuati, con la conseguenza che la banca (come nel caso oggetto della sentenza del Tribunale di Firenze) si vede ‟relegata” tra i creditori chirografari. Una differenza non di poco conto, considerata la scarsa (per usare un eufemismo) percentuale di soddisfazione dei crediti chirografari in ambito concorsuale. Verrebbe da dire: oltre il danno (del mancato incasso del credito), la beffa (della declassazione del credito).

Quali possibili responsabilità: la particolarità della sentenza del Tribunale di Firenze consiste nel fatto che il superamento del limite di finanziabilità è stato determinato sulla base dell’accertata sovrastima del valore dell’immobile da parte del perito della banca, così che il finanziamento che apparentemente rispettava il limite dell’80% era in realtà nettamente superiore a tale soglia.

La sentenza apre quindi anche il dibattito sulla possibile responsabilità del perito che, redigendo una perizia errata sul valore dell’immobile dato in garanzia, induce la banca ad erogare un credito poi rivelatosi superiore al limite dell’80% previsto dalla legge. Ove dimostrata l’erronea stima da parte del perito, credo vi possa essere spazio per un’azione finalizzata ad ottenere il risarcimento di un danno pari al credito che la banca finanziatrice non è stata in grado di recuperare dal fallimento in conseguenza della declassazione del proprio credito da privilegiato a chirografario. Più difficile invece da configurare, a mio avviso, una responsabilità del notaio avanti il quale il mutuo fondiario viene stipulato. Non credo sia infatti ascrivibile al notaio, che non avrebbe peraltro le dovute competenze, un onere di verifica della congruità della stima effettuata dal perito rispetto all’importo erogato.