Mutuo ipotecario: è allarme tra i clienti delle banche che lo hanno contratto?

Mutuo ipotecario e Direttiva Comunitaria

Come è noto, nelle scorse settimane un’ondata di panico si è diffusa tra i proprietari di case che hanno contratto un mutuo ipotecario con gli istituti di credito, al diffondersi delle prime indiscrezioni circa i provvedimenti allo studio del Governo volti a dare attuazione alla Direttiva Comunitaria 2014/17/UE del 4 febbraio 2014, recante le norme “in merito ai contratti di credito ai consumatori relativi a beni immobili residenziali“.

Ma andiamo con ordine.

La Commissione Finanze della Camera sta procedendo all’esame dello schema di decreto legislativo dedicato all’attuazione della Direttiva Comunitaria 2014/17/UE. Il suddetto esame ha ad oggetto l’atto di governo n. 256, trasmesso alla Presidenza della Camera il 21.1.2016 contenente le proposte di modifiche ed integrazioni del Titolo VI-bis del decreto legislativo 1993 n. 395 (il Testo Unico Bancario, il “TUB“).

Tra le proposte di modifica più rilevanti (e ricche di conseguenze per i mutuatari, nonché per gli operatori del diritto) inserite nel suddetto atto di governo, si deve segnalare quella relativa ai commi 3 e 4 dell’art. 120 quinquesdecies del TUB che, nella nuova formulazione oggetto di proposta, cosi recitano:

Le parti del contratto possono convenire espressamente, al momento della conclusione del contratto di credito (i.e. di mutuo n.d.r.) o successivamente, che in caso di inadempimento del consumatore, la restituzione o il trasferimento del bene immobile oggetto di garanzia reale o dei proventi della vendita del medesimo bene comporta l’estinzione del debito, fermo restando il diritto del consumatore all’eccedenza. Il valore del bene immobile oggetto della garanzia è stimato da un perito scelto dalle parti di comune accordo con una perizia successiva all’inadempimento…

e ancora

Qualora a seguito dell’inadempimento e successiva escussione della garanzia residui un debito del consumatore, il relativo obbligo di pagamento decorre dopo 6 mesi dalla conclusione della procedura esecutiva.

Per quanto riguarda il mutuo ipotecario, risulta evidente e dirompente, qualora la proposta di modifica del TUB venisse accolta nel testo suindicato, l’impatto della nuova disciplina sul sistema creditizio, sull’attività di recupero dei crediti in sofferenza delle banche e sulle sue prospettive di successo.

Le primarie novità introdotte per i possessori di mutuo ipotecario…

Le principali novità introdotte inizialmente, quindi, sono state le seguenti:

  1. in caso di mancato rimborso di sette rate del mutuo anche non consecutive (che, ai sensi dell’art. 40 TUB, configura il grave inadempimento al contratto di mutuo idoneo a determinare la risoluzione dell’accordo), la banca diventerebbe proprietaria dell’immobile oggetto della garanzia (la proposta di modifica parla espressamente di “restituzione” del bene immobile da parte del mutuatario);
  2. il trasferimento forzato del bene immobile potrebbe avvenire senza la necessità di promuovere presso il competente Tribunale una procedura esecutiva immobiliare, con un processo di vendita gestito direttamente dall’istituto di credito;
  3. la nuova disciplina si applicherebbe anche ai contratti in corso.

Immediate le proteste e le levate di scudi delle associazioni dei consumatori e dei partiti di opposizione contro la proposta del decreto legislativo che hanno rilevato le, peraltro evidenti, criticità dell’atto di governo.

Balza subito agli occhi, infatti, la necessità di coordinare il suddetto intervento legislativo con la disciplina dell’art. 2744 c.c. recante il Divieto del patto commissorio, secondo cui:

È nullo il patto con cui si conviene che, in mancanza del pagamento del credito nel termine fissato, la proprietà della cosa ipotecata o data in pegno passi al creditore. Il patto è nullo anche se posteriore alla costituzione della cosa data in pegno.

Non meno problematica (non fosse altro per il necessario rispetto dovuto agli art. 24 e 25 Costituzione) sembra la scelta di consentire il trasferimento del bene immobile ipotecato, oggetto del mutuo ipotecario, o la sua vendita senza un iter giudiziario, che, per quanto spesso lento e farraginoso, appare il solo in grado di garantire la correttezza del procedimento e la sua legittimità.

Non da ultimo, è stato ampiamente stigmatizzato il tentativo di applicare la nuova normativa anche ai contratti di mutuo già in corso di esecuzione, prevedendo la possibilità per i contraenti di stipulare  uno specifico accordo, in senso totalmente sfavorevole per il consumatore, che resterebbe comunque ancora debitore della banca creditrice nella ipotesi (prevista nella proposta di modifica del 4° comma dell’art. 120 TUB) in cui:

a seguito dell’inadempimento e successiva escussione della garanzia residui un debito del consumatore, il relativo obbligo di pagamento decorre dopo 6 mesi dalla conclusione della procedura esecutiva.

…E le ultime modifiche apportate

Visto il clamore suscitato dalla vicenda e l’ampio risalto dato alla stessa dagli organi di informazione, il Governo si è affrettato ad annunciare una decisa “retromarcia” da quello che sembrava essere un provvedimento volto a favorire gli istituti di credito, già ampiamente beneficiati, almeno secondo l’opinione pubblica, dagli interventi dell’Esecutivo ed a scapito dei soli consumatori.

Preannunciate in diverse conferenze stampa, quindi, sono state sottoposte ed approvate dalla Commissione Finanza della Camera, da ultimo lo scorso 9 marzo 2016, le seguenti modifiche al testo di schema del decreto legislativo:

  1. viene reputato inadempimento al contratto di mutuo il mancato pagamento di almeno 18 rate anche non consecutive;
  2. la possibilità di vendere direttamente l’immobile oggetto di garanzia senza la previsione di un iter giudiziario o il suo immediato trasferimento alla banca, viene limitato alle ipotesi in cui il consumatore firmi, all’atto di concessione del mutuo, una specifica clausola di inadempimento contenente una disposizione del bene a favore dell’istituto di credito;
  3. le nuove regole non si applicano ai contratti già in corso di esecuzione al momento dell’entrata in vigore della nuova normativa, neanche in ipotesi di successiva surroga del mutuo.

Anche le suddette modifiche, per quanto ispirate ad un deciso favore nei confronti del consumatore (e ciò, invero, in ossequio allo spirito della Direttiva Comunitaria 2014/17/UE che aveva tra i dichiarati intenti quello di prevedere l’introduzione di misure per incoraggiare i creditori ad esercitare un ragionevole grado di tolleranza prima di dare avvio a procedure di escussione della garanzia), necessitano di un coordinamento con la normativa attualmente vigente nel nostro Ordinamento.

Si fa riferimento, nuovamente, al divieto del patto commissorio (art. 2744 c.c.), che sembra de facto abolito dalle suddette proposte di modifica del decreto legislativo.

Di converso, sembra essere stato introdotto il patto marciano (già riconosciuto dalla giurisprudenza), ovvero l’accordo in base al quale il bene passa in proprietà del creditore in caso di inadempimento, attraverso una preventiva stima effettuata da un terzo al momento dell’inadempimento, con l’obbligo eventuale per il creditore di restituire al debitore l’eccedenza tra il valore del bene e l’importo garantito.

Come si vede, molteplici sono i problemi che restano “aperti”, che potranno essere compiutamente risolti solo all’esito della effettiva introduzione delle modifiche al TUB e che, comunque, sembrano delineare un quadro a tinte meno fosche per i consumatori rispetto a quanto poteva apparire qualche settimana fa, in merito al citato mutuo ipotecario.

Vi aspettiamo con una seconda parte dell’argomento che vede approfondire le novità introdotte dal decreto legislativo.

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