Contratto di mutuo: approfondimento sulle novità introdotte dal decreto legislativo

Il dettaglio delle novità apportate in merito alla Direttiva che regola il contratto di mutuo

Torniamo sull’argomento del diritto civile e del contratto di mutuo. Lo scorso 20 aprile il Consiglio dei Ministri ha approvato in via definitiva il decreto legislativo di attuazione Direttiva Comunitaria 2014/17/UE del 4 febbraio 2014, recante le norme “in merito ai contratti di credito ai consumatori relativi a beni immobili residenziali”, nonché modifiche e integrazioni del titolo VI-bis del decreto legislativo 1° settembre 1993, n. 385, sulla disciplina degli agenti in attività finanziaria e dei mediatori creditizi e del decreto legislativo 13 agosto 2010, n. 141.

Il provvedimento è in attesa della pubblicazione sulla Gazzetta Ufficiale.

Il decreto legislativo approvato (di cui abbiamo segnalato l’iter parlamentare nel precedente articolo sul mutuo ipotecario) chiarisce, innanzitutto, l’ambito di applicazione delle nuove norme, che è circoscritto a (i) mutui aventi ad oggetto la concessione di credito garantito da ipoteca su un immobile residenziale e (ii) mutui finalizzati all’acquisto o alla conservazione del diritto di proprietà su un terreno o su un immobile edificato o progettato.

Il testo licenziato dal Consiglio dei Ministri estende a 18 rate mensili non pagate, anche non consecutive, la soglia oltre la quale si verifica l’inadempimento da parte del consumatore.

Novità introdotte dal decreto legislativo

  1.  La clausola di inadempimento
    La novità più importante introdotta dal provvedimento in esame riguarda la possibilità che la banca e il mutuatario stipulino una apposita clausola, da inserire nel contratto di mutuo, che preveda la facoltà per la banca di vendere direttamente (senza bisogno di seguire l’iter giudiziario) la casa ipotecata, in caso di inadempimento del mutuatario. La previsione di detta clausola è facoltativa e potrà essere inserita esclusivamente nei contratti sottoscritti dopo l’entrata in vigore delle nuove norme, senza nessuna efficacia retroattiva. L’irretroattività della clausola di inadempimento si estende anche alle surroghe nei contratti di mutuo già sottoscritti. Nel caso in cui le parti contraenti convengano la previsione della clausola di inadempimento, è prevista l’assistenza obbligatoria di un consulente per il cliente della banca.
  2. L’estinzione del debito
    In caso di esecuzione della clausola di inadempimento, la vendita del bene ipotecato determina in ogni caso l’estinzione del debito anche nel caso in cui la somma ricavata dalla banca sia inferiore al debito stesso. Nel caso in cui il ricavato sia superiore all’importo del debito residuo, il cliente ha diritto a incassare l’eccesso.
  3. Informazioni a tutela del consumatore
    Il decreto legislativo prevede, altresì, che la banca fornisca al consumatore, prima della sottoscrizione del contratto di mutuo, informazioni dettagliate utilizzando il così detto Prospetto Informativo Europeo Standardizzato (PIES) aventi ad oggetto: (i) spiegazioni adeguate sul contratto di credito e (ii) chiarimenti in ordine al calcolo del tasso annuo effettivo globale (TAEG). Inoltre il decreto legislativo individua i canoni di comportamento per i finanziatori e gli intermediari che offrono contratti di credito ai consumatori, prevedendo canoni di diligenza, correttezza, trasparenza e attenzione ai diritti e agli interessi dei consumatori.

Da ultimo, vale la pena di sottolineare che il testo approvato del decreto legislativo in esame non ha previsto l’introduzione di una penale in caso di estinzione anticipata dei contratti di mutuo, sebbene tale facoltà fosse espressamente prevista nella Direttiva Comunitaria 2014/17/UE.

Da un primo esame del testo legislativo, sembra evidente come la finalità perseguita dal provvedimento sia quelle di rendere più agevole il recupero del credito da parte degli istituti mutuanti, garantendo, nel contempo, un maggior livello di consapevolezza dei consumatori che si vedono privati di efficaci strumenti giudiziari per paralizzare e/o contestare le pretese restitutorie delle banche.

In ogni caso, il Governo Italiano ha, di fatto, abolito l’art. 2744 c.c. (recante il divieto di patto commissorio) ed ha introdotto il patto marciano.

Non resta altro da vedere, ora, se le novità introdotte dall’Esecutivo in merito al contratto di mutuo, andranno nella direzione auspicata.

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